管清友：人口结构决定房地产市场拐点到来不可逆

“人口结构的拐点，往往意味着房地产市场拐点的到来。”6月26日，民生证券研究院执行院长管清友出席某论坛，坦言表示地产拐点的到来不可阻挡。

从地产周期来看，为盛夏已过，寒冬未至。“为什么会这样说，最终要的是人口结构的拐点已经到来。劳动年龄人口和刚性需求人口都出现了绝对数量的下降，不是增长速度的下降，而是绝对数量的下降。其中，15-64岁，20-29岁的年龄段的人口在整个的人口结构当中都出现了绝对数量的下降，”管清友分析指出。

他表示，从发达经济体走过的路径来看，人口结构和房地产拐点是息息相关的。中国劳动人口2011年出现回落，未来几年还是向下的趋势，刚性需求的增长已经见到了天花板，这种趋势即使是计划生育政策调整也不会改变。

管清友预计，到2016年之后，刚需人口会加速下滑，而且这一轮的需求高峰实际是对应着上一轮，或者我们讲最后一轮生育高峰。

那么，是不是房地产行业就没有什么希望了呢？管清友认为并不尽然。

“房地产行业中长期的上行动力是不足的，即使按照今年销售情况，库存去化的速度依然需要三到四年的周期。但类似美国和日本的房地产行业崩溃，我认为不可能。”

究其原因，管分析称中国的城镇化仍有较大的空间。“中国城镇化水平与当时美国和日本的情况完全不一样，日本在房价见底的时候城市化率是达到了77%，美国这个数字是达到了81%，而中国城镇化率现在尽管超过50%，但是真实的城镇化率大大低于这个数据。”

但他也指出，总体上中国的城镇化的速度是放缓的，从国际比较来讲城镇化率还是有很大的提升空间，这是我们理论上，或者是抱有良好愿望的预测，需要借助很多假设的前提。