中国可购房人口数量在2015年达到最高峰

2007年房价达到了一个高点，但是2008年涨了，然后让房价迅速回升，在2010年年初达到另外一个高峰，于是2010年出台了限购限贷等其他政策，再次出现下滑，下滑之后，在底部运行一段时间，这段时间比前一个周期长，就没有4万亿了。但后期又出现一个预算的高点，因为价格下滑同时，新增的开工面积也在迅速下滑，新增面积下滑以后，供求关系会逆转，逆转了以后，价格再一次上升。

在今年的9月份是一个最低点，随后可能会出现一个波动，2010年有一个小拐弯，我们估计这次也会出现这样一种情况，在底部运行过程中，有一段时间，随后可能出现回升。因为库存量决定开发商手里的现金流，不解决现金流的问题，开发商的钱要用于还债，从库存的情况看，库存分为两种情况，一个种情况是待售面积和存货之间的对比关系，最大的差不是现在，最大差在前两年，这个差随时在发生变化，从目前来看，目前不是库存量最大和最困难的情况，因为竣工和销售的过程中，和待售面积的差，是随着周期发生调整，当政策出台的时候会发生变化。

“资金，开发商手里没钱，我们手里有九万多亿的现金流，完成了六万多亿的投资，有将近一万八千亿的现金流，他们的增长速度很慢，1998年只增长了一点，3.1%，主要差别是因为10月份的信贷，从9月份的4%的开发信贷增长到11%的开发信贷。”

在往前看，在历史上我们没有这么低的，这个周期和我们的货币供应量有关系，在10月份的，四大银行，只有一个银行是存款正增长，其他的银行都是存款负增长，到10月份，央行的统计，我们整个存款少了三万亿的增长，这三万亿很大，它抑制了我们的贷款需求，银行按照存贷比计算，它没有能力去批出更多的贷款。

“为什么降息之后，货币供应量没有增长，而且看到的是利率并没有下滑。原因就是因为总量的关系，”任志强说，“这个总量多还是少，每个人都有不同的说法，比如说如果我们所有退休人一个人手里有20万块钱，从60岁退休，活到85岁，25年，20万是不够的，退休人有20万，我们要有80万亿，换句话说，除了这些退休人存的钱以外，真正用于市场流动资金就是20万亿，并不多，所以看你用什么办法计算这个货币增长，至少从国际的情况来看，这个现金流难以说明在中国没有彻底的劳保制度做准备，每个人存大量现金的时候是怎样，和股权投资相关，我们看到社会融资总额在下降，增速下降，去年的同期是23%的非银行机构的信贷资金，大概下降到7到8个点，已经连续四个月出现，就是开发商并没有从非金融机构里面拿到更多的钱。”

从资金来源看，也出现了三个低点，其中一个低点是2008年，今年的低点比2008年还低，从另外一个数据可以看出来，我们从到位的资金和完成投资的对比，得出来的结果2008年是1:1.34，今年是1:1.31，还低了0.3%，今年的9月份应该说所有的年份里面开发商资金最困难的一年，10月份略有好转，增加了不到1%的增长率。但从长期来看，在相当长的时间里，都很难让资金出现一个转正的情况，投资来说我们不敢说明年会保证房地产投资会迅速回升，除非降准，新开工和住宅仍然是-9.8%，为什么10月份会靠拢一些，10月份是一个低潮，从数据看，增长34%，但实际情况并不乐观，我们还可以看到贷款，国内贷款增长11.1%，上月是4%，增加了七个点。

“而其他资金里面仍然是负的，尤其是个人按揭，很多人说开发商的的杠杆率太高了，我没觉得。尤其是从数据上，个人消费信贷的贷款率很低。”任志强说，

去年我们销售大概八万三千亿左右。从住房来说，六万八千亿，开发贷1.8万亿，只有26%，中国老百姓都是用现金买房子，1.8万亿，按新房计算，6.8万亿计算，占比26%，还有很多二手房交易，二手房交易量没计算6.8万亿里面，而二手房信贷计算在1.8万亿里面。而美国是十万亿的个人消费信贷，有多少人，3亿人，中国城市人口是6亿多人，美国一年的房地产消费多少，4000多亿美元，对应它的个人消费信贷，它只有四千多亿，是10万亿，而中国去年是八万亿，对应的消费信贷十万亿。“可见，我们和美国相比，这个杠杆率是低多少，或者根本不叫杠杆，就26%，26%能跌到70%的房价吗？不能。跌不到70%的房价，26%会受到损失吗？不会。别人都以为中国的房地产好像已经杠杆率很高，尤其是很多媒体在计算房地产开发商的时候，都计算60%到70%的负债率，但是70%的负债率里面，有50%就是基本上的总量35%左右是已经卖掉的房子，这部分房子对于开发商来说是负债，但是对实际来说，我已经投入在产品建设之中。”

从销售情况看，东部地区是-14.3%，东部地区持续下滑，是因为人口，从东部地区产业转移过程中，向中部和西部回流，而东部地区在早期的时候，房地产投资上也比较快，这两者之间的差别，东部地区影响最大，从总量上来说，占到三万两千亿，东部和西部加起来才两万三千亿，在东部地区受综合影响开始回升的时候，东部地区的实力雄厚，用经济增长实力可以拉动，而中国如果出问题，很难拉动。

中国具备购房能力人口数量在明年达到最高峰，23岁的人口年龄在2015年是最高峰，23岁到28岁之间，连续五年是结婚的最高峰，住房需求都是持续增长的过程，早期解决的是温饱问题。那时候也提出了，温饱问题放在前面，进入小康社会，改革三十年提出了小康指标，第一个指标就是住房，人均35平米，这个目标实现还有相当长的一段时间。“既使是实现了，是不是人的消费水平都够了，不够，它仍然要解决住房问题。”

消费结构很明显，吃的消费结构在下降，而未来发展过程中，吃的结构会下降越来越快，收入在增长，吃占比重却不会增长，上升是住房，住房会在家庭消费的比重占到第一位，越富有，越要解决温饱问题，所有的家庭里面几乎都受到要解决的是住房问题，从世界各国情况看，普遍存在住房消费逐渐在富裕家庭占到第一位。

美国，它的住房消费水平很高，我们就占8%到10%，计算购房的资金18%左右，不管买不买房子，住房消费比重很高，日本出现泡沫，即使泡沫了，住房消费依然占据很高比例，这个比重不管出现不出现泡沫，出现泡沫是价格问题。住房消费依然占了国民经济比重很大比例，在个人消费中是很高的比重，在未来的发展中，当人们收入不断提高，住房消费仍然占主导地位。

“大家都说中国的住房率很高，实际上中国的住房率很高，世界各国说，计算住房率都是把农村计算进去，因为土地私有化，只有中国的宅基地都没计算出去，城市来说，我们占的比重和世界各国的比重差不多，美国从69%，危机之后变成65%，普遍是在70%的国家是占多数，德国最低，中国城镇住房率在镇的比率很高，但就城市而言，本身比重并没有太高，从标准上来说，我们也相差很多，美国住房大概95英尺约90平米，1990年的时候，这几年，我们可以看到它迅速增长，而我们中国现在的标准仍然是很低，大概平均72%，现在我们仍然是大量的小房子，未来怎么办？对住房的需求，为什么中国的房子不断拆，因为标准低。”任志强说，