人口老龄化催生养老地产高速发展 嵌入式或成未来发展方向

柏可林 摄

柏可林 摄

大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试。

然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

在前不久闭幕的十八届五中全会上，全面放开二胎，积极开展应对人口老龄化的行动被提上日程。这一政策的背后，是中国已步入老龄化社会的现实。全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。

这也让一些资本看到了投资机遇。比如说，养老地产。这个巨大的市场给了很多开发商想象的空间，近期包括绿城、融创、万科、正荣等房企都在社区里面开始了养老争夺战。

那么，在养老地产火爆的今天，这个领域真的有想象的那么美好吗？

现实给出的答案是否定的。长期以来，中国养老地产的噱头多于实质，盈利周期漫长甚至遥遥无期，成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍。

“养老地产比商业地产的回报周期更漫长，对于房地产企业来说，将是一个不小的挑战。”大宇咨询房地产分析师李家云对《国际金融报》记者表示。

业界普遍认为，养老地产行业仍处于“蹒跚起步”的阶段，未来中国养老地产是基于服务的产品，还是基于产品的服务，到现在也没有定论。从已投入运营的养老地产中看，资金投入不少，只见枝叶疯长，却不见花开，更谈不上结果。

高速发展

因人口老龄化而催生的养老地产，成为房地产市场中一个不容忽视的分支。这是继商业地产、旅游地产之后，又一个房地产行业细分市场下的投资“新宠”，正受到开发商的热烈追捧

从2005年起，中国的养老产业进入兴起期，一些企业开始进入养老地产行业，出现了第一批中高端养老住宅社区，以及不同的养老地产项目运营模式。而其中，房地产企业逐渐成为掘金的主力。

近年来，保利、万科等龙头房企抛出养老地产发展计划。早在2008年，保利地产就曾出国考察养老地产的经营模式，远洋地产曾联手中国人寿进军养老物业。如今，万科在北京的幸福汇、在青岛的万科城等项目中，均可见到养老地产的影子。保利地产也相继在上海、长沙进行了养老地产的试点。今年8月，远洋地产总裁李明表示，公司将继续大力发展养老业务，即包括养老地产在内的新型客户服务业务，这是远洋地产四元业务不可或缺的部分。

就在各大房企纷纷试点养老地产的同时，大规模进军养老地产领域的还有一大批保险公司。据不完全统计，目前保险公司在养老地产上的投资已经超过500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等都已纷纷涉足养老地产。此外，中石化等能源巨头也已陆续尝试进入该领域。

在社会学者韩云溪看来，如今的中国社会是一个生产过剩的年代，如果要把握投资机遇，就必须明白社会的需求归根到底是什么。

“当然是人的需求。”韩云溪对《国际金融报》记者指出，根据统计年鉴的数据，中国的人口有两个高峰期，第一个人口高峰出现在1962年到1975年。第二个人口高峰出现在1981年到1997年。目前的情况是，1962年出生的人，今年是53岁，1975年出生的人，今年是40岁，往后十年，这些人要面临的就是严峻的养老问题，而催生出的养老地产市场潜能也必然是惊人的。

那么，养老地产市场究竟有多大？

从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年)》（下称《规划》）中可以看到，第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

庞大的人口基数，使得中国的老龄化现象备受瞩目。《规划》显示，中国是世界上惟一一个老年人口超过1亿人的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年，中国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

而按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，目前中国至少需要1000万张养老床位。而在2014年全国民政工作会议上透露的数据是，目前全国养老床位数达500万，仍有500万张养老床位的巨大差距。

据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。

其中包括老年人以改善住房条件为目的的购房需求。业内人士预计，未来的养老地产业将迎来爆发式的增长。

不仅如此，国家政策也对养老地产行业起到了推动作用。记者了解到，随着国务院《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》，养老产业显然已进入历史机遇期。

“目前，国家的养老机构完全无法满足日益增长的老龄化需求。”李家云指出。

韩云溪认为，中国养老地产的爆发式增长，与之前一代大部分是独生子女家庭有关，由于独生子女照顾家庭的时间能力有限。“随着独生子女父母进入老年，养老地产需求将大幅上升，当然，国家政策的支持，也极大提升养老地产的潜在价值，催化养老地产高速发展。”

遭遇尴尬

做养老地产，首先要保持它的公益性、非营利性，这就注定了他不可能有传统地产项目的高额利润。但随着国内开发商、保险公司一哄而上，导致这个行业已经出现泡沫，大部分企业都没有想好该如何赚钱，却已投钱入场

尽管投资开发建设养老产业园的企业，大多打出尝试多元转型打造全产业链养老的旗号，但受制于制度缺失及配套难题而备感迷茫，不少项目也最终走向“圈地卖房”的传统房地产开发模式，养老俨然成了拿地、卖房、营销的幌子。

较早试点养老地产业务的万科，也同样遭遇现实困惑。上海万科副总经理许青川对媒体表示，“目前国内养老地产还面临的一个问题是，我们客户未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进行养老。”

“由于房地产业的发展是资产和金融的重度融合过程，中国养老产业在与地产业结合过程中也过度强调盈利点，却往往忽视了社会需求，从而导致一些养老项目和产品无法适应老年人的生活实际，而只是关注如何为公司创造利润。”有分析人士称。

记者采访了解到，一些居住在“养老社区”的老人对自己居住的环境并不满意。有市民告诉《国际金融报》记者，一些养老社区的设施服务并不是特别健全，和一般的小区区别不大，无法满足老人们的多元化需求。

在英国房地产商人James看来，中国目前大多数的养老地产项目还只是借着养老地产的名号，实际仍是在做房地产开发项目。“我看过一些项目，他们并没有切实考虑到老人的居住需求，有的老人社区甚至居住的是青壮年，只有很少一部分的老人。中国的的养老地产仍处于起步阶段，未来还需要继续探索。”

而对于国内养老地产本身来说，最致命的问题是盈利模式依旧不明确。一位房地产相关人士对《国际金融报》记者透露，目前有些养老项目的经营已陷入困境，但是开发商依旧不愿意撤出。“原因很简单，他们认为未来养老地产总归会获利，如果现在撤出，那就真的是血本无归了”。

“养老地产为何发展得如此磕磕绊绊，不是因为我们起步晚了（国内从十年前就开始发展养老地产），而是因为国内的养老地产至今都没有形成一种成熟或者完整的商业模式。”李家云称。

在业内人士看来，众房企进入养老地产，大家都是摸着石头过河。做养老地产的企业都想着把养老地产项目探索出某种盈利模式，打响品牌形成规模效应，但是目前的现实却是，成功的标杆企业非常稀少。

普华永道房地产国际专家高思品认为，很多开发商盈利艰难主要与三方面因素有关：一是目前企业投资养老地产项目的时间还不长，还处于探索阶段；二是消费者的接受度还不够高，很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务；三是土地价格高昂，投资成本高。“随着未来房地产投资的企稳，这些问题会得到改善。”高思品表示。

未来咋办

养老地产的未来发展方向可能就是嵌入式的，通过为社区做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案

毋庸置疑的是，养老地产确实具有广阔的前景。因此，怎样才能让养老地产不再“步入歧途”是业内值得探索研究的话题。

“做养老地产，如果急功近利，强求利润是显然走不通的。”在韩云溪看来，做养老地产一定要走心，“这是个很特别的产业，它虽然依托于地产，但是却又是一个很有人情味的服务业，如何将这两者更好地结合，并且做到从中能够获取一定的利润，是投资者需要揣摩的”。

青岛天和汇智投资咨询有限公司总经理王建军在接受媒体采访时也指出，开发养老地产不应该忽视和反对为公司创造财富和利润，但是如果养老地产离开了自己的服务对象，离开了社会需求，将来养老产业就会缺少生命力，也难以可持续盈利。

在王建军看来，养老产业首先要考虑到这是一项社会事业，如果以社会事业的角度切入的话，经过一段时间的探索，可能也更有希望找到养老地产的盈利模式。

James认为，养老地产最重要的还是养老服务。“也就是说，必须满足以老人多元化的需求为项目建设的前提。在考虑基础生活服务以外，还要考虑如何满足老人精神层面的需求，这才是真正的养老产业”。

当然，服务是一个需要长期坚持和不断升级的产业。在多位业内人士看来，中国养老产业才刚刚起步，服务质量的提升还有很大的空间，且需要一段时间去摸索和投入。

在李家云看来，目前的养老地产显然还需要国家的政策扶持。“对于房企开发养老地产，应该在拿地、税收、贷款等方面享受到政策优惠作为鼓励。因为养老地产实现盈利确实要比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。如果要让企业放心地去做养老地产，政府的态度也要明确起来”。

在开发养老地产的过程中，企业、专家也在尝试探索新的发展方向。克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍建议，房企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。

有房地产业内人士分析认为，考虑到中国老年人的消费水平，以及更多想和子女在一起的心理需求，中国的养老地产更可能向居家养老方向发展，投资者可选择为现有住宅提供适老化改造及养老服务，而非新建更多的地产项目，造成资源浪费。