940万人口，一半在城外！宁波未来的发展该何去何从？

十年时间，中国新增人口7206万。其中，有1014万在浙江，180万在宁波。肉眼可见，宁波人口吸引力明显加强。

　　这十年内，宁波做出的一些丰功伟绩：

　　NO1：宁波虽然还是第三，但已无限接近温州。此外，宁波在2025年实现千万人口目标定低了，大概率明年就可完成。

　　NO2：虽然，全国进入0.53%人口增长低速期，但宁波增长率为2.15%。

　　NO3：全国城镇化率63.9%，浙江72.17%，宁波78%，新增130万城镇人口。

　　NO4：16-59岁中青年劳动人口69.63%，648万人，比2010年增加84万，宁波人口红利尚在。

　　其他方面不胜枚举。虽然，有人质疑宁波比2019年新增86万，但是和杭州的157万相比，也觉得合理了。

　　

　　虽然，宁波已经今非昔比，但是与杭州一比，就相形见绌了。

　　杭州2020年GDP1.6万亿，人口1193万；

　　宁波2020年GDP1.24万亿，人口940万。

　　按比例分摊，两者差距并不大，人均可支配收入也差不多。为什么杭州人口增速，消费能级和活力，房价水平都超过宁波？

　　首先是GDP产业结构分布：

　　杭州二产占比30%，三产突破68%；

　　宁波二产占比45.8%，三产51.3%。

　　宁波工业强大，而杭州，去年光数字经济产业增加值就高达4292亿，在第三产业GDP贡献值上，宁波已大大落后于杭州。

　　

　　其次是人口。宁波的人口主要特征如下：

　　NO1：宁波市区外的慈溪、余姚、宁海、象山四个地区，常住人口共434万多，如果再加上北仑82.9万，就高达517万，占宁波总人口一半以上。也就是说大半个宁波人口在主城外且分散。

　　另外，宁波市政府到外围各县市区的政府直线距离算：北仑最近21.8公里，宁海最远66.2公里。

　　

　　NO2：宁波传统老三区仅313.9万，这就导致宁波主城区的人口聚合度弱的主要原因。

　　人口不是一朝一夕形成的，是跟着产业走的。宁波人口发展，还有天然屏障：

　　

　　宁波主城区受山地制约，东有九峰山、西南有四明山，北面还有五磊山。而杭州主城10区相连，多达7980平方公里，甚至临平北图嘉兴，萧山东觊绍兴，平原优势可以虹吸人口，整片开发，平抑房价。

　　

　　宁波许多区域首尾不相连、人口割裂、主城人口不足、受地形影响，所以这些现象就可以解释：

　　NO1：为什么宁波人口众多，平时不堵车，因为人口扁平化，出家门口不堵，离开宁波却堵到内急。

　　NO2、为什么限购圈扩大后，慈城和姜山楼市后劲不足。因为前者是交通末梢，后者与南商有断裂感、边界感。

　　NO3：为什么宁波出台热点学区房指导价，就一片哀豪。主要是主城接盘侠不足，最近有部分购房者疯狂狂价东新某二手房。而杭州却有手握1000万，由于摇不中，直接倒向二手房的怀抱。

　　NO4：主城人口不足，不足以支撑多个高房价板块，价格扁平化。而余姚、慈溪实际地价过1.8万，却可以靠着余慈人口和经济支撑。

　　

　　NO5：宁波消费活力不高，高净值人群不足，万达开了5家，宁波市区才2家，龙湖天街在杭州有8座，开业了4座。宁波好不容易2座，还在建设中，消费力分散。主城区的和义大道和阪急已经够用。

　　但是，杭州也有短板，高端制造业不足，交通拥堵，宜居性和幸福指数比宁波低等等。

　　其实，宁波产业跟杭州不同。所以，一定要坚持自己的特色发展之路。

　　

　　下面就是我对宁波未来发展一些看法！各位看官看后，请不吝赐教！

　　NO1：宁波主城区统盘规划，尽快填平平原区域。比如西至绕城高速的土地，北外环的土地，空铁新城河文创湾等控规尽快落地实施。

　　NO2：尽早开工6、7、8号线工程。通苏嘉甬、甬金、甬舟高铁等工程也得加速建设快。

　　NO3：虽然宁波有这么多土地可开发，但是宁波可开发用地已不多。所以，一定要把奉化融入主城区，千万不要轻视奉化未来的价值。

　　另外，余姚作为第七区还是比较靠谱，中间的丈亭、大隐以及河姆渡镇，连片做大规划。宁波和余姚联手，换来一个广阔的余姚，非常值得！

　　

　　NO4：拥江揽湖滨海，滨海战略真要干了。海岸线长而不聚，造成北仑滨海新城、奉化滨海新区各自为战。不如做大做强形成产、城、创、学、居、游、购等一体化的滨海特色新区，还可以向东承接象山。

　　NO5：宁波一些新区人口活跃低。除交通外，商业配套和学校不能少。宁波不需要很多的印象城，但可以激发一些中小型商业体；多一些杭州湾世外学校，奉化滨海实验学校落户海天下这样的案例，放心把孩子交给宁波新区，才能汇集更多的常住人口。当然，多引进大学比什么都强。

　　

　　NO6：当前限购和落户政策，符合宁波现情。市五区限购圈控房价，吸引人才。外五地不限购，落户政策为后买房定居者开后门。

　　NO7：完成增加13万套租赁用房计划，不要寄希望于土拍封顶后的租赁自持规则。