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郑州2020年人口净增180多万,聪明的人已在建仓的路上

日期:2021-04-25 类别:河南

 前几日,郑州市十五届人大四次会议开幕,给出了这样的答案:2020年郑州GDP突破12000亿,过去五年净流入人口260多万,市域建城区面积扩大至1200平方公里。

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  从下图看出,郑州公布的2015年末常住人口是957万,近五年新增260多万常住人口,则可以根据官方公布的数据看出,2020年末郑州常住人口是1217万以上,相比2019年末的1035万新增1217万-1035万=182万人。

  也就是说,郑州2020年常住人口至少新增182万。

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  即便是按照过去五年平均计算,郑州每年新增常住人口是50多万,这个人口增量在全国主要城市,应该是排在前列的。

  按照这样的人口增速,未来十年郑州常住人口可能达到1800万,这依赖于河南省近一亿常住人口。

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  周边可辐射的临省地市基本都是人口大市,这些人口都属于中原文化圈,口音操中原官话,几乎看不出是哪个省的人,并且(或将来)有高铁可以和郑州连通。

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  在北方的几个城市中,与郑州同一水平甚至比郑州强的城市,如BJ、天津、西安、济南、青岛等,GDP比郑州多的是BJ、天津、青岛,2020年各城市GDP,青岛仅比郑州多400亿元,而青岛在税收、人口数量、在校大学生数量、在校小学生数量、年人口流入数量等方面,均落后于郑州。

  下图可以看出宁波、青岛、无锡、长沙、郑州五个城市在GDP竞争方面非常激烈,差距非常小,在各省做强做大省会的大背景下,未来几年会出现分化。

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  目前看,北方城市中,郑州已稳坐第三的位置,下一个目标是和天津竞争,争做北方第二。另外这几个北方的二线城市中,西安和济南的潜力也非常大。

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  上图是各城市在校大学生数量,数据仅供参考,可以看出,虽然郑州的大学较为一般,但是在校大学生数量并不低。

  中部六省,郑州的目标是武汉,目前看郑州除了在交通运输、人口总量、每年人口增量等方面占据一些优势,其它方面相对武汉优势并不大,但是考虑到武汉在一百多年前就是全国前几名的百万人口大都市,侧面反映出郑州的城市发展速度不容小觑,将会是武汉中部老大地位最有力的挑战者。

  下图是各省会城市经济总量的首位度,可以看出郑州、南京、济南占比比较低,它们所在都是经济大省,以后会有很大的发展。而成都、武汉、西安则是主要经济大省中,GDP占比非常大的城市。

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  下图是各城市小学生数量和十年的增长率,从数据看出,郑州的在校小学生数量排名仅次于广州、深圳,小学生十年增长率仅次于深圳,郑州是一个年轻的城市,年轻人对于城市的住房需求较大。

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  但是,郑州房价自2018年以来,却持续横盘、阴Die,简直不敢想象。

  土地供应规模直接决定了每个城市的房价走势,郑州的住宅商品房销售面积仅次于中等省规模的重庆市。

  重庆市、重庆城区人口流入量也非常大,现在重庆和郑州的房价都在阴Die,原因无外乎天量的土地供应,2019年35城住宅商品房销售面积(单位:万平方米),可以看出,重庆和郑州的住宅商品房销售面积位于前两位。

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  郑州近5年的土地供应如下图。

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  可以看出,郑州的房价阴跌原因在于天量的土地供应,每年建设大量的新房供应到楼市中。下图所示郑州2016年到2020年的新房成交套数。

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  每年30万套新房流入市场,对稳定房市价格起到了非常重要的作用。相比一些C房城市,这个新房供应量简直是天量。

  从近几年郑州新房销量走势来看,2018年郑州新房销量达到顶峰,成交量达到了344026套。

  此后郑州新房销量逐年递减,其中2019年同比2018年降低约17%,2020年较2019年同比降低约16%。

  2018年与2020年郑州新房销量存在约10万的数据差额,郑州供地在减少,这是个信号。

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