观点一：广东省人口红利持续，房地产行业机会高于全国

人口主要影响房地产的需求端。

在土地面积不变的情况下，人口持续增长，必然导致人口密度增加，房子需求进一步增加。

1.广东人口流入持续增长，房地产热度有增无减

自2007年以来，广东连续14年常住人口规模居全国首位，占全国人口总量从2010年的7.79%提高到8.93%，提高1.14个百分点。

广东常住人口达12601.25万人。与2010年第六次全国人口普查比较，全省常住人口增加2170.94万人，增长20.81%，平均每年增加217.09万人，年平均增长率为1.91%，增速与上一个十年的年均增速（1.90%）基本持平，且略有提高。

2.广东省15-59岁人口占比较大，人口老龄化相对不严重

在全省常住人口中:

0-14岁人口为2374万人，占18.85%；

15-59岁人口为8669万人，占68.80%；

60岁及以上人口为1556万人，占12.35%;

其中65岁及以上人口为1081万人，占8.58%。

与2010年第六次全国人口普查相比:

0-14岁人口的比重提高1.97个百分点;

15-59岁人口的比重下降4.59个百分点;

60岁及以上人口的比重提高2.62个百分点;

65岁及以上人口的比重提高1.79个百分点。

3.广东省人口文化程度普遍提升，高于全国平均水平

全省常住人口中，拥有大学文化程度的人口为1978万人。

与2010年第六次全国人口普查相比，每10万人中拥有大学文化程度的由8214人上升为15699人。

与2010年第六次全国人口普查相比，全省常住人口中，15岁及以上人口的平均受教育年限由9.55年提高至10.38年。

数据显示，广东省拥有大学文化程度人口高于全国平均水平，这也得益于各城市人才引进政策，证明人才不断往东南地区沿海经济较发达城市涌入，为房地产行业带来新一代高文化高收入的潜在购房需求者。

观点二：大湾区核心城市供求失衡，人地矛盾突出，当地产市场仍有较大结构性机会

大湾区城市人口连续净流入，年轻人口占比大，高素质人口占比大，购房需求较高。

但湾区主要城市土地供应有限，人地矛盾突出，带来了较为严重的供求失衡。

因此，大湾区房地产市场仍有较大的结构性机会，尤其是广州、深圳、佛山、东莞等湾区核心城市。

1.大湾区人口持续净流入，占比高

过去十年，大湾区9市常住人口7801万人，占全省比例为61.91%；常住人口增加2183万人，高于广东省全省的常住人口增长数量。

其中，深圳、广州、佛山、东莞等四个城市的常住人口分布增加713.6万、597.6万、230.5万和224.6万。

这说明随着交通、制度、产业的进一步打通，人口更容易向城市群内其他拥有更高收入、更好工作机会的城市流动，这使大湾区的虹吸效应更强，尤其是广深佛莞四个核心城市。

2.大湾区15-59岁人口占比高，是楼市最大的底气

据中国指数研究院数据显示，在购房人口中，25-44岁年龄段人口占比高达75%，其中，25-34岁购房者就有50%，这意味着青壮年人口仍然在整体购房需求中占主导地位。

深圳、广州、佛山、东莞等四个核心城市的15-59岁人口占比分别为79.53%、74.72%、74.37%和81.41%，远高于全省68.8%和全国63.35%的平均占比水平，这无疑给房地产行业增添了巨大的潜在购买力。

3.大湾区人口受教育程度高，高学历意味着收入也较高

根据广东省统计局数据显示，湾区中广深珠等地人口受教育程度比六普数据有明显的提升，随着人民的受教育程度的提高，随之而来的是收入的提升，增强自身对刚需住房的购买力。

4.可供建设用地逐渐减少，地少人多现象加剧，房地产热度不减

以广州市为例，2021年建设用地计划供应总量为2544公顷。

在总量中，住宅用地634公顷，占计划总量的25%。（其中商品住宅用地485公顷，占住宅用地供应计划的76%，占计划总量的19%；非商品住宅用地149公顷，占住宅用地供应计划的24%，占计划总量的6%）。

这说明广州市整体住宅供应有限，尤其是天河、越秀、海珠等核心区域供应极其有限，在人口持续净流入的背景下，人地矛盾还在加剧，房地产市场供求失衡。

观点三：大湾区城镇化率高于全国，未来发展更加依靠城市更新以及人口持续流入带来的增量

我国新型城镇化进程稳步推进，城镇化率达到63.89%，按照发达国家发展历程看，我国城镇化率水平相当于日本上世纪50年代、韩国80年代水平，德国、美国在上世纪50年代城市化率已突破60%。

《“十四五”规划纲要》中明确提出，至2025年常住人口城镇化率提高到65%，差值不足1.2个百分点，完成目标无悬念。

从广东省来看，全省常住人口中，居住在城镇的人口为9343.61万人，居住在乡村的人口为3257.64万人，城镇人口比重为74.15%，比全国平均水平高出10.26个百分点。

与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口比重提升7.97个百分点，人口城镇化水平稳步提高。

从大湾区的情况来看，大湾区整体城镇化率超过80%，部分主要城市的城镇化率达到90%。因此，大湾区房地产未来的发展一方面将依靠城市更新带来的存量需求转化，另一方面将依靠人口持续流入带来的增量需求。